案件简介：

陈某与王某某在中介公司的居间服务下，签订了《房屋买卖合约》及《补充协议》，约定由陈某购买王某某位于广东省佛山市的房屋（以下简称涉讼房屋）。双方选择涂销抵押后按揭付款的方式进行交易，陈某于合同签订当日支付了定金，王某某依约应在收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需资料，并协助陈某申请银行按揭，后陈某依据合同约定向王某某支付了首期款项。但房屋后续并没办理过户、抵押贷款等手续，双方经协商不能达成一致意见，陈某遂向法院提起诉讼，要求解除合同，并要求王某某返还房屋价款及支付总楼价 10%违约金20.8万元。王某某因此委托律师代为出庭应诉。

 

律师工作及判决结果：

王某某在与陈某的房屋交易出现争议但尚未诉讼时，便已经前来我所进行咨询，并委托我所代为调解、发送律师函。后王某某被诉后，办案团队根据之前了解的前期情况以及陈某递交的起诉材料，就双方签订的《房屋买卖合约》及《补充协议》进行详细分析，可以确认，陈某在签订合约及补充协议时并不符合佛山市的限购政策，同时，办案律师前往公安部门查询陈某的户口信息，得出陈某户口仍在广东省普宁市的结果。办案律师于得知查询结果的次日向陈某发出律师函，要求陈某提供其具备购房资格的相关证明，但陈某均未提供。同时，根据陈某提供的人才服务协议可知，陈某在签订合同时未取得佛山市户口。因此，办案律师经过整理，向法院提起了反诉，请求法院判令原、王某某签订的《房屋买卖合约》解除、请求法院判令陈某向王某某支付总楼价10%的违约金20.8万。庭审过程中，办案律师向法院详细说明了佛山市的限购及贷款政策，双方签订合同后的全部沟通细节，佐证我方有足够合理的理由担忧交易存在风险，因此我方有权利行使不安抗辩权。另外，我方要求陈某提供符合佛山市购房资格的证明文件，陈某无理由拒不提供，且直至庭审陈某也未能取得佛山市相应的购房资格，也是导致合同无法继续、应予解除的原因。最终，法院支持了我方解除合同的请求。

 

律师分析：

《民法典》第五百二十七条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。前述条款规定的不安抗辩权，是指在有先后履行顺序的双务合同中，应先履行义务的一方有确切证据证明对方当事人难以给付之时，在对方当事人未履行或未为合同履行提供担保之前，有暂时中止履行合同的权利。规定不安抗辩权是为了切实保护当事人的合法权益，防止借合同进行欺诈，促使对方履行义务。本案中，在陈某未能提供佛山市购房资格证据的情况下，作为卖方的王某某行使不安抗辩权是有理据的。

律师建议，在合同履行的过程中，应充分关注对方的履约能力及履约风险，避免出现对方履行不能的情况，最终损害自身的合法权益。且在签约前期及履约过程中，一旦发现有任何问题，及时寻求律师的帮助，让律师尽早介入，以期最大化维护自身的权利。